Las hipotecas bancarias generalmente no superan el 80 % del valor de la vivienda, pero algunos prestamistas ofrecen hipotecas a más del 80 % o incluso del 100 %. En este post te contamos cómo manejar hipotecas superiores al 80%.
Hipotecas a más del 80%: todo lo que tienes que saber
Si quieres comprar una casa, el banco te exigirá que cumplas dos condiciones básicas. En primer lugar, tienes un buen historial financiero. En segundo lugar, tienes ahorros, así que digamos que ingreses el 20 % del precio de la casa que deseas y la unidad te prestará el 80 % restante.
Sin embargo, no todos pueden pagar un pago inicial tan grande o tienen los recursos para hacerlo. Por ejemplo, si eres joven y acabas de empezar a trabajar, es normal que no tengas suficientes ahorros. Si bien no es común, algunas instituciones bancarias pueden otorgarte una hipoteca del 80%, una hipoteca de financiación del 90 % o incluso una hipoteca del 100 %. Te explicamos la clave para conseguir una hipoteca con más del 80% de financiación:
1. Tener un perfil solvente
Cuanto mejor sea tu perfil, más opciones tienes para negociar financiación con tu banco, hasta el 100%. Los impuestos, gastos de notaría, registro y gastos de gestoría son el 10% del valor de venta.
La mayoría de entidades no asumirán más del 80% del riesgo de tu hipoteca por ti si no tienes un contrato a largo plazo y tienes unos ingresos netos mensuales de al menos 2.000 €. Si tu nómina no es suficiente, puedes pedir otro titular, como tu pareja.
MyInvestor es uno de los bancos que puede revisar tu solicitud si tu perfil es bueno. Si ganas al menos 3.000 € al mes (solo o con otros propietarios), financia el 95% de tus futuras compras de vivienda habitual, utiliza el 30% de este salario para pagos mensuales de hipoteca y otras deudas, y de 25 a 60 años.
Hipoteca de hasta el 95% de MyInvestor
| TIN | 1,99 % |
| TAE | 2,18 % |
| Cuota | 505 € |
Los bancos han encontrado que ciertos perfiles de clientes son beneficiosos para más del 80% de las hipotecas. Por ejemplo, si eres un funcionario. Además, si tienes menos de 35 años con poco o ningún ahorro y un buen historial, algunos bancos ofrecen abiertamente hipotecas con un 95% de financiación, como Ibercaja o Banco Santander. La mayoría de las instituciones ofrecen estos préstamos para grupos específicos, pero la financiación inicial no suele superar el 80 %.
Hipotecas de hasta el 95% para jóvenes de hasta 35 años
| Hipoteca Vamos Joven Fija | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | 1,15 % | 2,15 % |
| TAE | 2,26 % | 2,48 % |
| Cuota | 467 € | 511 € |
| Hipoteca Joven Fija | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | 1,40 % | 2,40 % |
| TAE | 2,03 % | 2,50 % |
| Cuota | 478 € | 523 € |
| Hipoteca Vamos Joven Variable | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | E + 0,80 % | E + 1,80 % |
| TAE | 2,93 % | 2,25 % |
| Cuota | 348 € | 391 € |
| Hipoteca Joven Variable | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | E + 1,39 % | E + 2,39 % |
| TAE | 1,67 % | 2,60 % |
| Cuota | 374 € | 419 € |
2. Cuando el precio de compraventa es menor que el de tasación
Para comprender esta sección, es importante comprender la diferencia entre el valor de tasación y el valor de venta. El primero es el precio de la propiedad después de que la agencia oficial haya verificado el estado de la propiedad. El segundo es el precio por el que compras la casa que quieres a una inmobiliaria o a un particular.
Por lo general, los bancos financian el 80% del valor de tasación, por lo general no muy diferente del precio de compra. Sin embargo, si el valor de tasación verificado es mayor que el precio de compra, estarás en una posición muy rentable.
Imaginemos que quieres comprar una casa con un precio de compra de 200.000 euros, pero el organismo oficial valora el inmueble en 225.000 euros. En este caso, el banco te prestará una cantidad (por ejemplo, 80 % de financiación), convertida a una cantidad mayor (225.000 EUR), que representará un porcentaje mayor del precio que pagaste. Se pagarán los gastos de vivienda (200.000 €). Al final el banco te dará 180.000€, que es el 90% del valor de venta, no 160.000, cantidad que te habría prestado si el valor de tasación fuera inferior al de venta bajo los mismos supuestos.
Liberbank y Pibank son dos bancos que te pueden ofrecer públicamente hasta el 90% del precio de un inmueble:
Hipotecas de hasta el 90% de la compra si no supera el 80% de la tasación
| Hipoteca Pibank | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | E + 0,88 % | E + 1,08 % |
| TAE | 2,34 % | 2,16 % |
| Cuota | 352 € | 360 € |
| Hipoteca 100% Online Tipo Variable | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | E + 0,99 % | E + 2,09 % |
| TAE | 3,24 % | 3,57 % |
| Cuota | 359 € | 409 € |
| Hipoteca 100% Online Tipo Fijo | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | 1,50 % | 2,60 % |
| TAE | 2,81 % | 3,10 % |
| Cuota | 483 € | 535 € |
3. Ofrecer más garantías de pago
Una de las formas de obtener más del 80% de financiación es proporcionar una segunda vivienda de forma gratuita como una hipoteca, normalmente la casa de los padres. Por ejemplo, Hipotecas.com puede financiar hasta el 100% de la compra si cumples con este requisito.
Hipotecas de hasta el 100% si avalas con la casa de tus padres
Hipoteca VIVE Joven
| TIN | E + 1,39 % |
| TAE | 2,69 % |
| Cuota | 377 € |
Así es como funciona: el banco te presta el uno por ciento del valor de la propiedad y el porcentaje restante está garantizado. El problema con esta práctica es que si la garantía está en una casa de un tercero, como un miembro de la familia, está en riesgo si no paga la cuota en algún momento durante el plazo.
Nuestro consejo es que negocies con tu banco si la garantía que proporcionas se cancelará automáticamente cuando el capital restante a devolver sea inferior al 80% de la evaluación inicial. Es decir, cuando alcanza el 80%, que es característico de la mayoría de las hipotecas emitidas en España.
4. Contratar los servicios de un intermediario o bróker
Un corredor o intermediario hipotecario es un experto en el mercado inmobiliario y puede guiarte hacia tu meta de obtener más del 80 % de tu hipoteca. Cobran una tarifa de servicio del 1% al 5% del monto del préstamo.
Por ejemplo, si el banco te presta 100.000 EUR, pagarás entre 1.000 EUR y 5.000 EUR. Pague solo cuando firmes tu hipoteca, nunca por adelantado. De hecho, usar un corredor no te hace seguir aceptando los incentivos que te ofrece.
5. Comprar un piso de banco
Si compras una de estas propiedades, muchos bancos están dispuestos a financiar el 90% de la hipoteca y hasta el 100% del préstamo. A menudo ofrecen términos financieros muy favorables, principalmente porque quieren deshacerse de él. Si este es el caso, será más fácil pedir prestado más del 80% de esta manera, todo depende del perfil del cliente. Antes de tomar esta hipoteca, asegúrate de que la casa que planeas comprar esté en buenas condiciones.
Si compras una de estas viviendas, Bankinter, Liberbank o Deutsche Bank pueden ofrecerte abiertamente una hipoteca de hasta el 100%. También puedes ganar hasta un 90% si compras un condominio de ciertos bancos como Banco Santander o Abanca.
Hipotecas de hasta el 90% o el 100% para pisos de bancos
| Hipoteca Pisos de Bancos Bankinter | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | E + 0,85 % | E + 2,15 % |
| TAE | 1,90 % | 2,87 % |
| Cuota | 350 € | 409 € |
| Hipoteca Ligera db | Bonificado* | Sin bonificar |
| TIN | E + 1,35 % | E + 1,80 % |
| TAE | 2,39 % | 2,51 % |
| Cuota | 372 € | 392 € |
Hipoteca Altamira
| TIN | E + 1,29 % |
| TAE | 2,50 % |
| Cuota | 370 € |
Hipoteca Inmuebles Propios
| TIN | E + 0,85 % |
| TAE | 0,86 % |
| Cuota | 348 € |
Hipoteca al 90 por ciento de financiación: qué bancos las conceden
Al igual que con cualquier hipoteca de más del 80 %, también debes demostrar tu solvencia para obtener una hipoteca del 90 %. Además, necesitas tener algo de dinero para cubrir el 10% que no cubre la hipoteca, más un 10% adicional del costo de las ventas (impuestos, notarización, registro y administración).
Si tienes un buen historial, algunos bancos financiarán públicamente el 90% de la compra, como Liberbank o Pibank. También puedes operar con otras entidades que no ofrecen oficialmente este servicio, como Abanca, Kutxabank, ING, BBVA, Unicaja, Hipotecas.com o EVO Banco.
Consejos para firmar la mejor hipoteca a más del 80%
- Evalúa el riesgo de obtener un préstamo hipotecario superior al 80%: asegúrate de que puedes pagar el préstamo para no meterse en problemas financieros.
- Ve a varios bancos a la vez: desde el que te otorga hasta el 90% de tu hipoteca, hasta el que financia el 100% de tu propia compra de condominio. Es un buen ejercicio comparar cotizaciones y elegir la mejor para usted.
- Cuidado con las bonificaciones: los bancos ofrecen servicios que reducen las tasas hipotecarias pero que no implican gastos adicionales, como las deducciones directas de los cheques de pago. Por el contrario, otros productos cuestan dinero, como los seguros. Calcula su valor para ti.
- Trata siempre de negociar: Si tiene un buen perfil, lleva tu solicitud al banco e intenta negociar un préstamo en mejores condiciones.